Como a intervenção dos governos no mercado residencial beneficia a economia

O passado demonstra-nos que o mercado residencial tem uma relevância macroeconómica muito superior ao seu peso relativo:

• se instável e desequilibrado, multiplica amplamente os choques recessivos na solvência de famílias, empresas do setor e bancos, podendo estar ele próprio na origem de graves contrações;

• se sólido e equilibrado, protege a economia de maus ventos, atuando como motor de recuperação económica durante e após momentos recessivos.

Razões mais do que suficientes para merecer a atenção e atuação de Governos, que, um pouco por todo o lado, as ignoram.

A Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) tem sugerido diversas medidas de relançamento do setor imobiliário, muitas das quais já provaram ser eficazes em vários países.

As políticas públicas e o mercado imobiliário residencial

As políticas públicas visam o bem comum e não benefícios individuais a pessoas, instituições ou setores da atividade económica.

Sucede, porém, que diversas políticas públicas de regulação e incentivo de determinadas atividades procuram justamente, por essa via, a realização do interesse público.

Em termos temporais, os instrumentos à disposição dos Governos, relativos ao setor imobiliário, dividem-se em medidas ex-ante (que possibilitam antecipar, evitar ou reduzir a gravidade de contração económica, previsível com base em indicadores do mercado imobiliário) e a atuação ex-post (que permite reduzir os efeitos e a duração de momentos recessivos em curso).

As atuais circunstâncias reclamam naturalmente uma especial atenção para o segundo tipo de intervenção, como a APPII tem vindo insistentemente a observar.

Um relativo consenso académico indica que a natureza das medidas deve ser diversa consoante se esteja perante um cenário em que os riscos macroeconómicos provenientes do mercado imobiliário residencial sejam elevados ou moderados.

De forma geral, quando as ameaças provenientes do mercado de venda de casas são significativas, as políticas fiscal e monetária mostram ser as mais efetivas. O presente momento encerra certamente perigos consideráveis, após um longo e substancial aumento de preços que, em muitos casos e zonas, é sobreproporcional ao justo valor do bem subjacente.

Na verificação de riscos moderados oriundos do mercado residencial, a macroregulação prudencial e políticas públicas de habitação oferecem o melhor complemento à sempre necessária racionalidade fiscal.

O licenciamento da construção residencial: simplicidade, digitalização e rapidez são urgentes

Os investidores dispostos a cumprir com as mais exigentes regras de licenciamento pretendem legitimamente rapidez e facilidade nos seus processos de licenciamento.

Se tempo é dinheiro, no caso da construção imobiliária residencial isto é ainda mais verdade. Atente-se na venda em planta: quanto mais rapidamente se iniciar a construção, mais expeditamente se celebrarão contratos promessa de compra e venda, cujo sinais servirão para co-financiar a construção.

Vários estudos sugerem que a simplicidade e rapidez do licenciamento são fatores fundamentais para a atração de investidores e que, contrariamente, a morosidade e complexidade de processos de licenciamento são elementos que os afastam, fazendo-os deslocar o seu investimento para outros territórios.

Infelizmente o caso de Portugal insere-se na segunda categoria: muitos investidores, nacionais e internacionais, apontam a burocracia redundante, a complexidade e morosidade como algumas das principais dificuldades que enfrentam.

Eis o primeiríssimo passo que se impõe às autoridades nacionais no seu próprio interesse: simplificar, acelerar e digitalizar os processos de licenciamento.

A venda de casas, a fiscalidade e a economia

A fiscalidade que afeta o preço e o mercado de venda de casas verifica-se por várias vias, entre as quais a que incide sobre os materiais e as atividades de construção e investimento imobiliários, a associada à transação de compra e venda e, ainda, aquela relacionada com a tributação recorrente da habitação.

Todas elas têm consequências no mercado residencial.

A elevadíssima taxa de IVA atualmente vigente onera substancialmente o custo da construção e, assim, o preço final das casas.

Os impostos associados à compra de casa têm o mesmo efeito e, finalmente, a tributação recorrente da propriedade pretende-se clara e estável, considerando que os potenciais compradores incluirão este último custo no seu cálculo de encargos futuros com a propriedade.

A manutenção da receita fiscal do Estado, durante períodos de contração, é de uma importância que se explica a si mesma.

No entanto, uma carga tributária elevada em momentos recessivos tem efeitos claramente negativos sobre as famílias, empresas e credores, e frequentemente compromete a receita fiscal que se pretendia manter, o que sucede por várias razões: a interrupção de construções em curso, o cancelamento de projetos de promoção previstos e, finalmente, pela pura e simples não realização de transações de compra e venda.

É no justo (e difícil) equilíbrio das necessidades simultâneas de obtenção de receita fiscal e de estímulo à solvência – de famílias, investidores e banca – que a política tributária deve centrar os seus objetivos.

Taxas elevadas de impostos relacionados com a transação de compra de casa, casos do IMT e do imposto de selo entre nós, podem ter um efeito positivo na manutenção de um nível saudável do preço da habitação em momentos de elevada especulação, atuando dissuasoriamente sobre incrementos artificiais.

No entanto, em circunstâncias recessivas é observável que sucede justamente o oposto: o efeito negativo de custos significativos de transação nas intenções de compra é muito mais acentuado em momentos de dúvida e incerteza e, nessas circunstâncias, concorre para o movimento recessivo e para a redução da receita tributária.

Mais: o impacto negativo não implica apenas um decréscimo de transações (e, com ele, um menor encaixe fiscal) ainda mais acentuado do que aquele que ocorreria se o esforço fiscal fosse diminuído, como implica outro tipo de consequências estruturalmente mais gravosas como a anulação do efeito multiplicador de riqueza inerente à transação de casas.

Por outro lado, a redução dos impostos recorrentes (IMI) sobre a propriedade habitacional e/ou do valor patrimonial tributável demonstrou, em diversos países, ser um instrumento útil não só para incentivar as intenções de compra, como também para diminuir o incumprimento de obrigações de crédito, protegendo famílias, bancos e, uma vez mais, a própria receita fiscal.

Uma breve nota quanto aos valores patrimoniais subjacentes ao cálculo do IMI: verificando-se uma redução do preço das casas (e, com ela, do seu valor) e a manutenção das taxas de imposto (sem redução do montante tributável), ocorre um aumento encapotado das taxas reais de IMI.

A atual situação exige certamente medidas temporárias excecionais (como moratórias fiscais e creditícias, entre outras), mas reclama igualmente alterações mais estruturais e duradouras em sede de IVA, IMT (e demais custos de transação), imposto de selo e de IMI.

Mudanças que visem a a salvaguarda da receita fiscal originária do setor imobiliário, da compra de casa por parte de quem mais a necessita (o que nos leva naturalmente a uma questão de progressividade eficaz e justa) e o estímulo da economia por via da importantíssima contribuição da atividade imobiliária.

É revelador observar que países onde, após a última crise financeira, a recuperação do mercado residencial foi rápida e sustentada, foram também mais expeditos a emergir debaixo de água, casos claros do Reino Unido e da Holanda.

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