Algumas prioridades imediatas da promoção imobiliária residencial

No início de 2020 a promoção imobiliária residencial mostrava-se confiante, com vendas rápidas e frequentemente em planta, animada pela perspetiva de novos projetos e investimento crescente.

Porém, o momento que vivemos encerra novos desafios, sobretudo para o mercado residencial dirigido à classe média, que em boa medida verá a sua capacidade e vontade compradoras perderem intensidade.

É relativamente consensual que as maiores dificuldades afetarão sobretudo o mercado de casas usadas, não sendo possível afirmar que haja atualmente excesso de oferta de edificado residencial novo.

Há motivos para manter a confiança, mas também boas razões para estar consciente dos novos obstáculos e abordar de forma diversa os novos tempos.

A importância da ação de terceiros, em especial do Estado

A construção de muitos empreendimentos foi suspensa ainda sem data definida de reinício, muitas obras com começo previsto em momento anterior não arrancaram ainda e outras em fase de licenciamento são agora repensadas pelos investidores.

Mais do que nunca, é necessário que as autoridades atuem – desde logo em interesse próprio – no sentido de acelerar, simplificar e digitalizar os licenciamentos.

A morosidade e complexidade dos processos de licenciamento são dos aspetos que mais negativamente impressionam investidores originários de economias sólidas e exigentes, habituados a uma administração pública facilitadora do investimento gerador de riqueza.

Outras medidas de natureza legislativa, fiscal e parafiscal, são igualmente necessárias e provaram já em diversas geografias ser eficazes e benéficas não só para o sector, mas sobretudo para a economia em geral. Regressaremos a este tema brevemente com maior profundidade.

É essencial que a promoção imobiliária persista na sua exigência de processos mais ágeis e simplificados, navegando o espírito de um tempo em que a administração pública ganha consciência desta necessidade imperiosa.

Salvar a tesouraria em perigo e avançar rapidamente com os projetos em curso

Com exceção dos promotores que atuam com base solvente de fundos próprios, uma boa parte da promoção imobiliária financia os seus custos através de créditos bancários e também dos sinais pagos em sede de contratos-promessa de compra e venda.

Para os que se encontram no segundo grupo, a liquidez de curto prazo é uma questão de sobrevivência: nalguns casos já se verificam descontos para contratos-promessa celebrados em breve, mas esta não será uma opção viável ou sequer desejável para a generalidade dos promotores.

É neste contexto relevante ter presente que a correção de preços é certa no mercado de segunda mão, não tanto no que é relativo à construção nova, já que pese embora alguma retração previsível da classe média, seguramente não se pode falar de excesso de oferta.

É premente a persuasão dos credores no sentido da manutenção das boas perspetivas do mercado residencial de construção nova e da necessidade de prosseguir e mesmo acelerar o ritmo dos projetos em curso, fatores fundamentais para garantir o seu êxito: excelentes razões para os bancos reverem as condições dos créditos face ao atual momento e assegurarem o bom cumprimento dos devedores, em seu próprio proveito.

Reafirmar internacionalmente o mercado residencial português como uma excelente opção

Nos últimos anos tem sido feito um bom trabalho na captação de investimento estrangeiro dirigido ao imobiliário residencial português. Tanto de investimento na promoção imobiliária, como de pessoas singulares que compram casa em Portugal.

É fundamental reforçar a confiança de uns e outros e de ganhar novas intenções de investimento e de compra.

A continuação de captação de investimento para a promoção imobiliária far-se-á, como sempre, assente na perspetiva de manutenção de bons retornos.

No plano internacional competiremos com mercados atrativos, alguns deles já em queda de preços. A captação do investimento estrangeiro passa necessariamente por uma visão clara do que mudou nos objetivos da procura e pelo acompanhamento dos investidores quanto à correlativa necessidade da alteração da oferta. Obter retornos idênticos àqueles recentemente conseguidos é certamente possível, mas dificilmente o será da mesma forma.

Os estrangeiros que consideram o nosso país para compra de habitação nova devem obter sinais claros e persistentes de que, se essa era uma excelente opção em tempos pré-covid, é hoje ainda melhor, com argumentos já por todos repetidos.

Naturalmente que, para isso, serão relevantes a qualidade e a eficácia da mensagem que as autoridades públicas conseguirem transmitir.

Mas, como sempre, a iniciativa privada não deve fugir à sua obrigação de atuação estratégica.

O mercado de compradores estrangeiros é significativo em Portugal e, em todos os países onde existe, apresenta-se como corretor e amortecedor das oscilações na procura interna.

A promoção residencial ganhará muito se adotar estratégias comerciais especificamente dirigidas a mercados internacionais já importantes para Portugal, mas também se se aproximar mais de outros com uma ainda excelente base para crescimento, como é o exemplo claro da Alemanha.

O mercado residencial português e o próprio país oferecem diversas vantagens a compradores internacionais, que não as encontrarão noutros territórios comparáveis.

Os promotores que souberem movimentar-se adequadamente em águas internacionais retirarão daí vantagem certa.

E os que garantirem aos seus compradores, nacionais ou estrangeiros, o preço da aquisição, durante 10 anos, gerarão segurança adicional, enorme diferenciação na sua proposta de valor e, com elas, facilitarão, acelerarão e aumentarão as suas vendas.